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中國奧園地產集團

企業簡介
中國奧園地產集團股份有限公司(以下簡稱“中國奧園地產集團”),是香港聯交所主板上市公司(股票編號:3883),十多年來致力于房地產的開發及運營。
中國奧園地產集團是中國復合地產的締造者,中國主題地產創新理念的開拓者。復合地產是由奧園首創的一種房地產開發理念和運營模式。奧園人開創性地將房地產開發與創造消費者生活方式密切結合,將房地產產業和其他關聯產業有機整合,從而完整地體現在房地產的規劃、開發、運營和服務的過程中,在滿足房地產消費者的實用性功能價值之外,為消費者創造出充滿體驗的生活感受和文化價值。
從1997年成功開發廣州金業別墅花園至今,歷經多年的發展,集團相繼成功開發十余個大型房地產項目,其中包括廣州奧園、番禺奧園、南國奧園、南沙奧園、佛岡奧園、奧園海景城、重慶奧園康城、沈陽奧園、江西奧園、玉林奧園等項目。2007年10月,中國奧園在香港聯交所主板上市,成功進入國際資本市場,企業發展邁上新的臺階。
中國奧園地產集團的開發水平持續保持業界領先,多個樓盤榮獲各項殊榮,奧園的成功得到了來自國家權威機構的高度認可:南國奧園屢次被住房和城鄉建設部(原建設部)、中國32家主流媒體評為“中國名盤”稱號;集團董事局主席郭梓文先生被中國32家主流媒體評為“中國房地產十大風云人物”;集團被廣州市工商行政管理局授予“連續八年重合同守信用企業”榮譽稱號;連續九年被四大國有商業銀行等金融機構聯合授予“廣東地產資信20強”稱號。
2008年10月,中國奧園地產集團推出“你我的理想生活”新品牌形象,在新的品牌戰略指引下,奧園通過提供令客戶滿意的產品和服務,實現持續增長,成為中國最具品牌力、成長性和專業度的一線房地產開發企業。
今后,奧園將圍繞著打造精品、打造“你我的理想生活”的核心目標,以客戶需求為中心,為客戶提供一流的產品和服務,并致力為客戶創造健康和理想的生活方式,從而使奧園成為備受尊敬的房地產開發企業。
 
管理分析
中國奧園地產集團是以房地產開發和經營為主的企業,主要業務有:土地的開發與經營、房屋的開發與經營、城市基礎設施和公共配套設施的開發、代建工程的開發。
對于中國奧園地產集團而言,集團管控的核心往往主要是解決總部與子(項目)公司之間的集分權問題。企業采用哪種管控模式,主要取決于集團管控目的和總部職能定位,而集團的總部職能定位往往又取決于企業發展所處階段的戰略需要。
 
集團總部管理職能
中國奧園地產集團總部的職能主要包括四個方面:
● 業務拓展:幫助各子(項目)公司成長并提高其市場地位,擴大市場份額,開拓新市場和開發新產品。
● 管理輸出:不斷鼓勵各子(項目)公司提高營運績效,幫助企業改善營運狀況,包括降低成本、提高品質和提高盈利水平;
● 業務協同:通過各子(項目)公司間的協作產生協同效益,進行核心知識分享、聚合討價還價能力、共享品牌形象等;
● 資源整合:利用財務杠桿和集中優勢收購和出售企業,并在集團范圍內進行人、財、物等資源的優化配置。
 
管理困惑
隨著集團的快速發展,原來的單體財務核算系統和成本手工管理方法已經無法滿足集團的發展要求。主要體現在以下幾個方面:
■ 由于無歷史數據沉淀、項目前期的拿地決策、立項、可研報告等數據只 能靠經驗數據。
■ 成本項目分散在招投標部門、財務部、投融資部,沒有統一的數據平臺,無法時時掌握項目成本的數據。
■ 項目預算與合同付款計劃沒有統一數據平臺,容易造成目標成本和實際成本脫節。
■ 合同變更處理沒有規范的操作流程。
■ 公司內部對項目成本有不同理解,財務、造價、工程各方成本數據不統一。
■ 成本核算比較滯后,全部靠財務核算記賬后才出具體的成本表。
 
解決方案
統一軟件平臺,規范基礎數據
中國奧園地產集團的帳套原來采用分布式應用,集團內各子(項目)公司分別使用金算盤、用友、金蝶等軟件系統,相互獨立的數據中心導致基礎資料不統一,信息部門維護困難等等一系列問題。
■ 組織架構設置:集團下設集團有限公司、區域托管公司及分地域設置的各區域公司,各區域公司下設項目公司。集團有限公司下設總裁辦、信息技術部、人力資源中心、營銷中心、成本管理中心、計財中心、資金管理中心、香港公司部等職能機構。
■ 統一維護會計科目:會計科目由集團統一設置,并下發到各子(項目)公司。下屬單位沒有新增科目的權限,如果需要新增或修改科目,必須報集團審批。保證了全集團核算口徑的一致性。
■ 統一維護基礎資料:客戶、供應商、工程項目、金融機構、BOTP單據轉換規則等基礎資料由集團指定專人維護,統一編碼。
■ 統一用戶權限管理:登錄EAS系統的用戶由集團統一維護,按照用戶角色的不同分別授予操作權限,保證了系統的安全性。
 
房地產成本精細化管理,提升集團競爭力
中國奧園地產集團在新項目發展的可行性論證階段,需要進行成本估算操作;從規劃設計開始到施工圖設計,進行目標成本的錄入和修訂工作;在項目的執行過程中,進行合同的錄入、變更簽證、結算工作;系統根據以上數據自動生成動態成本信息。
中國奧園地產集團的目標成本由招標中心負責,當公司對一塊地有意向開發時,投資部會根據相關資料出可行性分析報告,報告中有此項目的最初成本估算成本。在拿到地后,設計中心也會給出相應初步設計圖稿樣,此時招標中心會做出成本測算。當正式設計圖完成后,招標中心根據設計圖、施工合同等相關資料做出最終確定的期初預算成本、目標成本。目標成本將作為以后項目的總體成本監控的依據。
合同管理對房地產企業的成本核算有著極其重要的意義,直接影響成本核算的準確性。合同管理包括合同訂立、變更簽證、合同結算、無文本合同處理等業務處理,以及對合同執行和變更分析。合同供應商由項目計財部或計財中心統一維護。項目合同預算部或成本管理中心錄入、修改合同,并對合同進行拆分、歸檔。
合同執行過程中或執行完后要進行結算,有些合同如施工合同、大額采購合同要按進度進行結算付款結算,奧園地產集團的結算是由造價中心負責,造價中心結算完后交由核算部進行核算,最后由財務中心按照合同規定的付款計劃安排付款。整個項目全部完后再做項目的完工總決算,總決算的結果也就是此項目的最終成本。
在簽訂合同時,一般都會同時約定合同的付款計劃,這些合同付款計劃,如果不需要更改,則可以直接轉成實際付款計劃,將實際付款計劃匯總起來,就可以形成資金計劃表,將實際付款數據與計劃進行比較,就可以查詢已付款明細表和欠付款明細表。并且能夠實時查看到三月付款計劃。
中國奧園地產集團成本與財務一體化主要體現在以下三個方面:
業務流程方面:房地產成本系統發起的付款申請單可以下推生成出納付款單,根據付款單直接生成總賬憑證。根據業務系統的單據直接生成憑證,實現財務業務一體化。
核算口徑方面:針對房地產成本科目核算顆粒度與財務會計科目不一致的情況,可以建立成本科目和會計科目的對應關系。如合同付款拆分到成本科目,根據科目對應關系和單據轉換規則,在成本系統直接生成憑證傳到總賬,實現財務業務一體化。
業務期間方面:房地產成本系統有業務期間,財務系統有會計期間。成本系統月底月結后,能分期查看數據。結賬前還可以與總賬系統對賬。實現財務業務一體化。
 
成本與資金預算一體化,減少重復工作量
資金收入或支出單位每年10月開始編制年度資金計劃,每月25日開始編制月度資金計劃。年度資金計劃的數據來源參考歷史數據和本年度戰略,月底資金計劃的數據來源參考房地產成本系統的三月滾動付款計劃。集團資金管理中心收集所有資金計劃,提交集團總裁辦公會議會審。
中國奧園地產集團成本與資金預算一體化主要體現在以下三個方面:
付款受月度資金計劃控制:成本系統的合同“付款單”受月度資金計劃控制,出納付款時必須指定相關的資金計劃項目,如果項目的付款金額超過資金預算數,將不允許付款,必須追加預算。
付款受合同付款計劃控制:成本系統的“付款申請單”受合同付款計劃控制。錄入合同時必須填寫付款計劃,如果沒有合同付款計劃,將不允許付款。
付款計劃為預算提供依據:根據成本系統的合同付款計劃,系統會自動生成“三月滾動付款計劃”。成本系統的“三月滾動付款計劃”對月底資金計劃的編制起參考作用。
 
使用工行銀企互聯,加速資金周轉
中國奧園地產集團與工商銀行合作,開通銀企互聯功能。金蝶EAS出納管理與銀企互聯并用,常用的業務類型有:收款業務、付款業務、實時查詢。
收款業務:各子(項目)公司出納人員登錄金蝶EAS系統,直接從工商銀行下載收款信息,生成出納收款單。
付款業務:各子(項目)公司的每筆付款,系統自動檢查是否在當月資金計劃范圍內,如果沒有超出預算,提交領導審批,審批通過后,直接提交到工商銀行銀企互聯平臺。不僅省去了出納填寫支票,或登錄網上銀行填寫付款單的工作,而且保證了實際付款的“收款方信息”與出納付款單一致。
實時查詢:出納人員直接登錄金蝶EAS銀企互聯,聯機查詢工商銀行賬戶的當前余額或交易明細情況。集團有資金管理權限的人員可以實時查看到各子(項目)公司工行賬戶的資金狀況。再也不需要通過電話銀行查詢資金狀況,手工上報EXCEL資金日報表。
 
內部往來巧對賬,提高報表編制效率
中國奧園地產集團每月的內部往來業務量不是特別多。各子(項目)公司的集團內部往來業務通過科目“其他應收款集團間內部往來”核算。例如:南沙奧園與奧園置業的內部往來業務,雙方同時計入“其他應收款集團間內部往來”科目,一方記借方金額,另一方記貸方金額。月底,通過ACCTAC內部往來取數公式自動生成“內部往來核對表”,輕松完成集團內部往來核對工作。
協同管理平臺,整合信息資源
 
中國奧園地產集團的協同管理平臺,首頁顯示新聞中心、知識中心、集團公告、培訓天地等欄目。通過統一的平臺,可以登錄到歷史的軟件系統或其他軟件系統。在“員工信息欄”滾動顯示新員工的入職信息,新員工通過協同管理平臺可以查詢到日常的辦公流程等事項,對新員工快速了解奧園的企業文化,融入新工作環境,起到了很好的作用。
金蝶EAS協同管理平臺通過先進的門戶技術,定義不同的業務應用類型,分角色的展現出來。提供管理門戶、財務經理門戶、HR經理門戶、員工門戶等,把奧園集團的經營信息和管理報表,及時準確地傳遞給各級管理人員,整合信息資源,減少用戶熟悉系統的時間,提高工作效率。
 
應用價值
■ 構建科學理性的集團管控模式,完善了企業管理和成本核算體系;
■ 統一成本核算口徑,保證了財務成本與業務成本的一致性;
■ 合同、資金計劃、付款、財務核算等緊密集成,避免了重復勞動;
■ 全面啟用銀企互聯,提高了資金管理效率;
■ 全項目動態成本管理,及時掌握項目盈利狀況變動情況;
■ 統一集團門戶管理,大幅提高內部溝通協作效率。
 
客戶感言
我們選擇金蝶作為我們的戰略合作伙伴,是金蝶能為客戶構建隨需應變的系統。這點對于我們公司很重要,能夠滿足我們不同發展階段的需求。
——奧園地產集團董事局執行董事、副總裁 鄭健軍

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